Il Comune di Pirano sa contare con grande precisione i pernottamenti turistici, gli introiti della tassa di soggiorno, le automobili nei parcheggi e i visitatori delle grandi manifestazioni.
Quando si arriva alla domanda su quanti residenti attendano un alloggio economicamente accessibile, quel numero diventa improvvisamente difficile da trovare.
Quanti alloggi possiede il Comune? Quanti sono vuoti? Quanti non sono idonei ad essere abitati? Quanti aventi diritto si trovano ancora nella graduatoria? Da quanto tempo attende una persona o una famiglia? Quanti alloggi saranno realmente costruiti nei prossimi quattro anni?
Non sono dati che dovrebbero restare sepolti in elenchi, decisioni, voci di bilancio e registri comunali. Dovrebbero essere la prima pagina della politica abitativa comunale.
Senza un quadro così trasparente, i cittadini non possono sapere se il Comune stia risolvendo l'emergenza abitativa oppure si limiti ad amministrarla.
Otto messi a bando, dieci ristrutturati: quante persone sono rimaste senza alloggio?
Nel settembre 2023 il Comune di Pirano ha pubblicato un bando per circa otto alloggi a canone non profit, la cui assegnazione era prevista nel 2024.
Un anno dopo ha comunicato di avere ristrutturato, nella prima fase, 14 unità abitative comunali, dieci delle quali erano pronte per essere abitate. Fino ad allora avrebbe speso circa 750.000 euro per i lavori di ristrutturazione.
È un risultato concreto. Dieci alloggi ristrutturati significano dieci nuclei familiari che hanno ottenuto la possibilità di vivere in modo più sicuro e accessibile.
Ma nella politica abitativa non basta contare soltanto coloro che hanno ricevuto le chiavi.
Bisogna contare anche chi è rimasto fuori dalla porta.
Il Comune ha pubblicato le graduatorie prioritarie A e B e ha assegnato gli alloggi in base al punteggio raggiunto, alla dimensione del nucleo familiare e alle superfici disponibili. Ha inoltre spiegato che, per i vincoli architettonici, gli alloggi nel centro storico sono spesso inadatti alle famiglie numerose e alle persone con mobilità ridotta.
Tutto questo è comprensibile.
Non è invece comprensibile perché il pubblico non disponga di una risposta semplice alla domanda più elementare:
Quanti aventi diritto sono rimasti senza alloggio dopo queste assegnazioni e quanti attendono oggi?
La graduatoria del 2024 non descrive la situazione dell'agosto 2026. Nemmeno la comunicazione di dieci assegnazioni riuscite indica quale parte del fabbisogno sia stata risolta. Senza questo dato, ogni risultato può essere presentato come un successo senza sapere se il Comune abbia risolto metà del problema, un decimo oppure soltanto la sua parte più visibile.
Chi ottiene un alloggio e chi verifica se ne ha ancora bisogno?
Nel campo degli alloggi non profit ci saranno sempre persone convinte che qualcun altro abbia ottenuto un appartamento senza averne diritto. Una parte di queste contestazioni può derivare dalla scarsa conoscenza delle regole, una parte da rancori personali e una parte da una reale sfiducia nel sistema.
Il Comune non può eliminare questa sfiducia affermando semplicemente che la procedura si è svolta nel rispetto delle norme.
Può eliminarla soltanto con la trasparenza.
Il pubblico non ha bisogno di nomi, dati personali o dettagli sulle difficoltà sociali dei singoli. Ha però bisogno di dati complessivi chiari:
- quante domande sono state presentate;
- quanti richiedenti soddisfacevano i requisiti;
- quanti sono stati inseriti in ciascuna graduatoria;
- quanti alloggi sono stati assegnati;
- quanti richiedenti sono rimasti senza alloggio;
- qual è il tempo medio di attesa;
- quanti rapporti di locazione sono stati nuovamente verificati;
- quanti alloggi vengono utilizzati secondo la loro destinazione;
- quante unità sono vuote, da ristrutturare oppure occupate senza che la permanenza dei requisiti sia più verificabile.
La politica abitativa deve essere sociale, ma non può essere cieca.
Chi ha realmente bisogno di un alloggio deve avere la possibilità di ottenerlo. Chi non soddisfa più i requisiti non può occupare per sempre un alloggio pubblico soltanto perché un tempo si trovava abbastanza in alto nella graduatoria.
Un alloggio non profit non è un diritto ereditario. È un aiuto pubblico legato a condizioni verificabili.
È altrettanto importante che le regole valgano per tutti. Non soltanto al momento dell'assegnazione, ma anche cinque, dieci o quindici anni dopo.
Košta: alloggi autorizzati, ma senza costruzione
Nel 2024 il Comune ha comunicato di possedere tutte le autorizzazioni e un accordo con il Fondo abitativo nazionale per la seconda torre residenziale a Košta. Prima della costruzione sarebbe stato necessario realizzare anche la circonvallazione.
È un progetto importante, perché la ristrutturazione di singoli appartamenti nel centro storico di Pirano non può risolvere da sola le necessità delle giovani famiglie, dei nuclei più numerosi, degli anziani e delle persone con disabilità. Servono anche nuovi alloggi pubblici in locazione, progettati appositamente.
Ma un'autorizzazione non è ancora un alloggio. Un accordo non è ancora un cantiere. Una voce di progetto non è ancora una chiave nelle mani di un nuovo inquilino.
Nel piano comunale dei programmi di sviluppo per il 2026 sono previsti 346.500 euro per la manutenzione degli alloggi e 455.000 euro per la manutenzione straordinaria. Il progetto degli alloggi pubblici in locazione di Košta, invece, è indicato con soli 5.000 euro e senza una prosecuzione finanziaria chiaramente visibile.
Ciò apre una domanda molto semplice:
Košta è ancora un vero progetto abitativo oppure soltanto un progetto che il Comune cita occasionalmente quando deve dimostrare che un piano esiste?
Se l'ostacolo è la circonvallazione, il Comune deve dire quando sarà costruita, quanto costerà, chi la finanzierà e quando inizierà la costruzione degli alloggi. Se l'accordo con il Fondo abitativo nazionale non vale più nella forma originaria, deve dirlo. Se il progetto si è fermato per ragioni finanziarie o urbanistiche, anche questo deve essere reso pubblico.
La risposta peggiore è ripetere per anni che il progetto è »in preparazione«.
Un Comune che vende terreni edificabili deve spiegare i propri calcoli abitativi
La questione degli alloggi comunali non è separata dalla gestione del patrimonio comunale.
Il Comune di Pirano vende contemporaneamente singoli terreni, comprese particelle destinate dagli strumenti urbanistici alla residenza. La vendita non è sempre sbagliata. Cedendo beni non adatti alle proprie necessità, il Comune può ottenere risorse per progetti più importanti.
Ma per ogni vendita di un terreno edificabile il pubblico dovrebbe ricevere una risposta:
Quel terreno potrebbe essere utilizzato per alloggi pubblici in locazione, alloggi per giovani o un'altra forma di residenza stabile?
Se la risposta è no, il Comune deve spiegare perché.
Se la risposta è sì, deve spiegare perché la vendita sia migliore della conservazione del terreno e della costruzione di alloggi.
Un Comune che denuncia la carenza di abitazioni non può vendere terreni da una parte, parlare di emergenza abitativa dall'altra e non mostrare alcuna strategia comune tra le due decisioni.
Questa non è politica abitativa. È contabilità immobiliare.
Un Comune turistico senza alloggi diventa un Comune senza residenti
L'emergenza abitativa di Pirano non è soltanto una questione sociale. È una questione che riguarda il futuro dell'intero Comune.
Un alloggio trasformato in appartamento turistico o in un altro tipo di immobile non significa soltanto un letto in meno per un residente. Può significare un bambino in meno all'asilo, una famiglia in meno a scuola, un lavoratore in più che ogni giorno si sposta da un altro comune e un giovane in più che scopre di poter lavorare a Pirano senza poterci vivere.
Il Comune può restaurare facciate, sistemare piazze e promuovere la destinazione. Ma se le persone che fanno funzionare alberghi, scuole, sanità, negozi, ristorazione, amministrazione e servizi pubblici non possono costruirvi la propria casa, allora il Comune perde lentamente la sua popolazione.
Rimane lo spazio. Rimangono gli immobili. Rimangono i visitatori.
Scompare però la comunità.
Non serve un'altra promessa. Serve un bilancio abitativo pubblico.
Il Comune di Pirano dovrebbe pubblicare almeno una volta all'anno un bilancio abitativo pubblico:
- il numero complessivo degli alloggi comunali;
- il numero delle unità occupate, vuote e non idonee;
- il numero dei nuclei familiari in attesa;
- il tempo medio e massimo di attesa;
- le verifiche effettuate sulla permanenza dei requisiti;
- il numero degli alloggi ristrutturati e nuovi;
- il costo di ciascuna ristrutturazione o costruzione;
- l'elenco dei progetti con scadenze, fonti di finanziamento e responsabili;
- il piano per acquisire nuovi alloggi e terreni nei prossimi quattro anni.
Un simile bilancio non risolverebbe l'emergenza abitativa da un giorno all'altro. Permetterebbe però per la prima volta al pubblico di distinguere tra progresso reale e rappresentazione politica del progresso.
Fino ad allora, la politica abitativa comunale continuerà ad assomigliare a una sala d'attesa chiusa.
Sappiamo che qualcuno è arrivato al proprio turno. Non sappiamo però con sufficiente chiarezza quante persone siano ancora sedute in quella sala, da quanto tempo aspettino e se il Comune sappia quando aprirà la porta successiva.
Se il Comune non sa dire pubblicamente quante persone abbiano bisogno di un alloggio, quanti alloggi possieda e quanti ne costruirà, allora non ha un piano abitativo. Ha soltanto una graduatoria e una cerimonia occasionale per la consegna delle chiavi.